DF : Especulação determina preços de imóveis?

O anúncio ao lado é de um prédio de apartamentos no bairro mais valorizado de Brasília, o Sudoeste. Qual o apelo do anunciante, a imobiliária do ex-vice-governador Paulo Octávio, que renunciou em meio ao escândalo que levou o governador Arruda à cadeia? Que tudo que lança garante uma valorização elevada, e aparentemente crescente, como se o novo empreendimento fosse superar os 539% do último empreendimento do gráfico.

É impossível isso? Em Brasília, não. Praticamente todas as terras onde ainda se pode construir estão em poder da Terracap, que é um órgão governamental, e de uns poucos proprietários privados, que adquirem as terras vendidas pelo governo a preços absurdos. A partir do preço monopolista da terra, vem o pequeno número de incorporadores, que agregam valores sem qualquer coerência de mercado aos imóveis. A relação estreita entre governo e especuladores cria a situação de baixa oferta, elevação dos preços e ofertas sempre por altos valores.

Esse modelo oligopolista acaba levando as demais terras e imóveis a valores incompatíveis com outras regiões do Brasil. Exemplo: no novo bairro do Noroeste, estão sendo oferecidos apartamentos na base de R$ 9.000 por metro quadrado. Mesmo que a construção de um apartamento de bom padrão ficasse na faixa de R$ 3.000 por m², outros R$ 6.000/m² ficariam para os empreiteiros, corretagens e terras do governo. Onde, no Brasil, se paga R$ 460 mil num apartamento de 48 metros quadrados, na planta? Certamente não é em nenhum lugar tomado pela poeira, sem qualquer infraestrutura por enquanto, como no futuro bairro do Noroeste.

No alto preço da habitação, formado a partir desse modelo, está o incentivo à invasão, ocupação e grilagem bastante comuns nas terras públicas e privadas do DF. Depois o governo vem e regulariza, através de venda direta. E na especulação também está a demanda por altos salários no setor público, que movimento 47,5% do PIB do DF. A corrupção também tem uma das suas componentes nisso.

Quem, assalariado do governo, tem R$ 3 milhões para comprar um apartamento em Brasília, sem muito luxo nem uma localização excepcionais, de 3 quartos com pouco mais de 100 m²? Daí vêm também os "auxílios-moradia" pagos a alguns servidores públicos de todas as área, acima de R$ 2.000.

Outra coisa interessante: um investidor que aplique R$ 1 milhão num imóvel para alugar, quanto terá que cobrar de aluguel? Para ter um retorno mínimo, o aluguel, condomínio e taxas pagas pelo locatário deverá cobrar, no mínimo, cerca de 0,8% ao mês, ou seja, R$ 8.000 mensais. Quem paga isso para morar num 3 quartos no Plano Piloto? Ninguém, ou seja, o proprietário acredita que o imóvel sempre valorizará em níveis elevados, compensando a perda de renda com locação.

Se um dia chegar ao poder um governo que saia fechando ministérios e arrochando o salário dos servidores, poderá haver uma longa estagnação de valores e mesmo estouro da bolha imobiliária. Ou entrar no Governo do Distrito Federal alguém que tenha a coragem de fazer ofertas de terras a preços baixos para projetos residenciais em larga escala. Ainda há quem defenda um trem-bala de Brasília a Goiânia, que fica a 120 km daqui, para permitir que as pessoas morem por lá, onde o valor dos imóveis e aluguéis é muito mais barato.

Assim, quem tem a última projeção para construir num bairro pode botar o preço que quiser e anunciar uma alta rentabilidade, descolada de qualquer racionalidade, mas aceita no mercado extremamente concentrado de Brasília. O mais interessante é que alguém sempre compra pelo preço oferecido, acreditando na infinita elevação de valores e em retornos certos.