sexta-feira, 27 de setembro de 2013

Imóveis : Bolha imobiliária ou correção de preços deprimidos?

A bolha imobiliária que disparou o processo de crise financeira nos EUA estaria acontecendo aqui também, por conta da escalada de preços dos últimos anos? Há quem defenda que não, porque no Brasil o crédito seria mais seletivo, a financeirização seria menor, a especulação com imóveis residenciais seria baixa e causas estruturais poderiam explicar essa alta.

Tenho observado superficialmente o mercado de Brasília, onde aparentemente a supervalorização que já existia antes da atual suspeita de bolha parece ter atingido um patamar de estabilização. No Rio de Janeiro agora é que os imóveis estão chegando aos preços unitários daqui para condições similares. Algumas razões para essa subida de preços seriam:

- A pacificação de áreas da cidade, valorizando áreas antes dominadas pelos criminosos até na zona sul. Até pouco tempo atrás os classificados traziam a expressão "sem visão de comunidade", que queria dizer "fora da linha de tiro";
- Os lançamentos de novos imóveis com valores especulados porém com financiamento fácil. Antigamente era uma boa opção para investimento comprar um imóvel na planta e vendê-lo na conclusão com uma margem de lucro razoável. Hoje o que noto é o lançamento a preço inicial superior ao do mercado e, ao fim da obra, o valor de venda é o mesmo do mercado naquele momento, com o incorporador ganhando a diferença que seria do comprador;
- Viabilização de novos empreendimentos com a elevação geral dos preços. As restrições ao uso do solo (gabarito, afastamento, garagens, etc) inviabilizavam certos projetos, mas a elevação geral dos preços passou a permitir a venda das unidades por preços atrativos ao incorporador. Isso também está elevando o valor dos terrenos.

Há outros fatores que tornam a opção por investimento em imóveis atrativa, como a queda da taxa de juros e a recente mudança na Lei do Inquilinato, mas a compra para locação ainda não é compensatória em muitos casos. Tem capitais saindo dos investimentos em títulos, que passaram a remunerar bem menos com o juro real na base de 3% ao ano e indo para a segurança dos imóveis, mas os aluguéis residenciais nem sempre são uma boa fonte de renda, ficando o investidor na expectativa da valorização.

A valorização terá um teto, pois os financiamentos não acompanham o montante dos imóveis, sendo preferível pelo potencial comprador a locação em muitos casos. Essa mesma elevação da matriz de preços está abrindo oportunidades para investimentos em áreas até então inviáveis em termos de retorno, aumentando a oferta e aumentando a concorrência.

Não creio em bolha, mas esse fenômeno de valorização ainda deverá se sustentar, em especial no Rio de Janeiro, onde grandes investimentos estão sendo feitos e agregarão valor a uma parte dos imóveis cujos valores influenciarão nos preços de outros em áreas sem condições de comparação, por pura especulação. Em algum momento haverá a estabilização, como acredito estar acontecendo em Brasília, que até pouco tempo tinha os imóveis mais caros do Brasil. 

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